確認すべき注文住宅の土地購入の6つの注意点！失敗しない土地探しの方法も解説
家づくりにおいて、土地購入は最初の大きなステップです。家族で快適に長く住める理想の注文住宅を立てるためには、後悔しないように最適な土地を選ぶ必要があります。失敗せずに土地を購入したいけれど、情報が多すぎて混乱してしまうという人もいるでしょう。
この記事では、満足のいく土地購入ができるように、土地購入で気を付けたい6つの注意点や失敗しない土地探しの方法を詳しく解説します。
土地を購入する前の4つのチェックポイント
土地は大きな買い物ですが、重要なのは価格だけではありません。ここでは、土地を購入する際に注意したい4つのポイントをご紹介します。
- 建築基準法を調べる
- 希望の家が建てられるか
- セットバックが必要かどうか
- 周辺の住環境は充実しているか
①建築基準法を調べる
土地はそれぞれ用途地域によって用途が規制されており、工業専用地域や商業地など、住宅を建築することができない土地も存在します。土地を選ぶ際には、用途地域の種類を確認し、住宅を建設できる土地かどうかをチェックしておきましょう。
また、住宅を建てることはできても、その土地が防火地域や準防火地域として指定されているエリアがあります。防火指定のある土地では火災のリスクを防ぐために建築制限が定めらているので注意が必要です。
指定された防火性能を満たすため、サッシなどの建材にかかる費用が無指定の地域よりも高くなることがあるでしょう。全体の建築費用に影響してくるので、あらかじめ確認しておきましょう。
②希望の家が建てられるか
つぎに土地の条件を確認し、面積いっぱいに建物を建てられるのかをチェックしましょう。一見広くみえる土地でも、規制が厳しかったりセットバックが必要だったりすると、居住部分の面積が思っていたより小さくなってしまうことがあります。
また、建物の高さにも土地ごとに規定があります。気に入った立地条件でお手頃な土地があっても、さまざまな制限がかかってしまい最終的には理想の注文住宅が実現できない可能性もあります。
想定していたより狭くなってしまったり、高い天井にしたいのに高さ制限で実現できなかったり…。あとで後悔しないように、事前に土地の建築条件を確認しておくとよいでしょう。
③セットバックが必要かどうか
土地探しをしている人の中には、「セットバック」という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。建築基準法では、住宅を建築する場合は敷地が4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していなければならないと決められています。これは、災害時の避難経路の確保や救急活動を行えるようにするためです。
しかし、幅が4mに満たない幅の狭い道路も各地に存在しているのが現状です。この場合、将来的に幅員4mを確保することを前提に、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。これを「セットバック」と言います。
３セットバック部分が道路の扱いとなってしまうため、建築物を建てることができなくなってしまいます。家の一部として塀や門などを設置することもできないので、注意しましょう。
④周辺の住環境は充実しているか
住居用に土地を購入する場合は、実際に住むことを考えて生活に便利な場所かどうかを確認しましょう。
駅やバス停に近い場所や乗り入れ路線が多い地域など、交通アクセスがよいと通勤や通学に便利です。近くに学校などの教育施設・公共施設などがあると子どもたちの生活も快適になるでしょう。
また、日当たりのよい家だと家の中が明るくなり、冬の室温も上がるので暖房費を節約できる可能性もあります。
家族構成やライフスタイルに合わせて必要な施設をリスト化してチェックするのがおすすめです。
こんな土地には注意しよう！失敗する土地の特徴
夢の注文住宅建築に向けて土地を探すのは気分が高まりますが、買ってからやめておけばよかったと後悔してしまうことも。
あらかじめ注意しておくべきポイントを押さえておくと、後悔するリスクも減ります。
ここでは、注意すべき土地についてご紹介します。
- 地盤の弱い土地
- インフラが整備されていない
- ブロック塀が高い、もしくは古い
- 境界線が確認できない
- 高低差のある土地
- 抵当権が設定されている
地盤の弱い土地
地盤の弱い土地は、地震の際に地盤沈下が起こり建物が倒壊してしまう恐れがあります。優れた耐震性能の住宅を建てても、土台となるの地盤が弱いと地震に耐えられません。事前に地盤調査を行い、強度が十分でない場合は改良工事が必要になるでしょう。
ただし、事前に地盤調査をできない場合もあります。そのような場合は地目を調べることで、地盤改良工事が必要かどうかをある程度は予測することができます。たとえば、田んぼや沼などは注意が必要です。
また、水にゆかりのある土地名なども地盤が弱い可能性があるといわれています。地名の由来をたどってみると、地盤の状況や形成をしる手掛かりになるかもしれません。また、全国の土地の地盤をまとめているWebサイトなどもあるので、活用してみましょう。
インフラが整備されていない
道路や電気、水道、通信などのインフラ設備が整っているか確認するのも重要なポイントです。
たとえば、前面道路に上下水道などの設備が来ていない場合、設置工事が必要になります。古い土地だと水道管が老朽化しており、取り替えなければならないことがあります。インフラの接続工事は大規模になることもあり、時間がかかったり費用が高額になったりすることがあります。
インフラ設備は生活の基盤として欠かせないものばかりです。インフラに関しては、不動産屋さんに前もって確認しておきましょう。
ブロック塀が高い、もしくは古い
見落としてしまいがちなのがブロック塀です。
隣の土地との間にブロック塀が設置されている土地がありますが、ブロック塀は高さや年数などによって倒壊しやすい状態になっている場合があります。
コンクリートでできたブロック塀は重量があり、倒壊すると住宅の外壁や基礎を傷めてしまう可能性があるなど、高さや劣化状態によっては新設工事が必要になるため、要チェックです。
境界線が確認できない
土地によっては境界杭が確認できないケースもあります。
隣地との境目がはっきりしないと、確定させるために境界確定測量が必要になります。
土地購入とは別途で調査費用や手間がかかったり、隣地を所有する人との話し合いが必要になるケースも。近隣とのトラブルに発展してしまう恐れもあるため注意が必要です。
高低差のある土地
高低差のある土地は、通常よりも費用がかさんでしまうケースが多くあります。
それは、道路や隣地との高低差がある場合は、斜面を安定させて土が崩れるのを防ぐために擁壁工事を行う必要があるためです。建物費用にも大きく影響するので、事前に見積もりをとったり自治体からの助成金の有無を調べたりするとよいでしょう。
また、周辺よりも低い土地の場合、豪雨の際に水はけが悪くなったり日当たりが悪くなったりすることがあります。高低差のある土地は、将来売却しようとする際もなかなか買い手がつかない可能性もあるので注意しましょう。
抵当権が設定されている
抵当権とは住宅ローンなどを借り入れる際に、購入する土地や建物などの不動産を金融機関が担保にすることです。
ローンをきちんと返済している場合は、抵当権が設定された不動産を使用したり売却したりすることができます。そのため、抵当権が設定されている土地でも、売り手としては問題なく売却することができます。
そのため、もし気に入った土地に抵当権が設定されていても購入できます。ですが、売り主がローンが返済できなくなった場合は、購入した土地が競売にかけられてしまうリスクがあります。このようなことを防ぐために、抵当権を抹消してもらってから購入することが大切です。
抵当権を抹消するには、売り手のローンが全額返済されることが求められます。ほとんどの場合、この時点では売主が十分な返済額を持ち合わせていないでしょう。返済原資が土地の売買代金となることが多いため、売買代金の受領と売主による金融機関への全額返済、そして抵当権の抹消手続きが確実に同日にできることを確認しなければなりません。
手続きの手間やリスクを考慮すると、抵当権が設定されている土地の購入は注意したほうがよいでしょう。
土地探しに失敗しないためには？
さまざまな条件や注意点に気付かずに土地を購入してしまうと、希望していた建物が建てられないということもあります。土地購入や住宅建築は一生のうちでも大きな買い物なので、どちらも手を抜けません。土地探しに失敗しないためには、土地と建物を並行して探すのがポイント。ですが、一気に土地と建物の専門家に相談するのが億劫という人も多いでしょう。
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いかがでしたでしょうか。
今回は、土地を購入する前に知っておきたい6つの注意点とあとで後悔しない土地探しの方法を解説しました。
土地購入は初めてという人も多く、何に気を付けたらよいかわからないという人も多いでしょう。土地には建築条件や立地条件など複数の要素があるため、価格だけでは決められません。この記事でご紹介した注意点を念頭に、満足のいく土地を購入しましょう。
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