住宅ローン審査の流れと基準｜落とされる理由と事前対策を解説

マイホームを購入するには住宅ローンを利用する人が多いでしょう。審査内容は公表されていないので、住宅ローンを利用する際には「審査に落ちてしまうのではないか」という不安があります。

しかし、審査内容は公表されていなくても、どのようなことを基準に審査しているのかを理解しておけば対策することもできるでしょう。この記事では、住宅ローン審査について流れや落ちてしまう理由、事前対策や準備について解説します。

住宅ローン審査の流れ

まず、住宅ローン審査の流れを理解しておきましょう。ほかのローンよりも融資額が大きいのでいくつかの手続きや審査が必要です。

住宅ローン審査の流れ

①事前申し込み

事前審査は自分で金融機関を探して申し込むか、不動産会社に申し込みを依頼すること可能です。不動産会社なら必要書類の準備や確認など任せることができます。

②事前審査

事前申し込みから事前審査の結果が出るまでの期間は3〜4日くらいで、銀行系のローンでは早ければ1日で結果がでることもあります。

③本申し込み

事前審査に通過すると本申し込みを行います。

④本審査

本審査の審査期間は約1週間です。

⑤住宅ローン契約

本審査に通れば契約となります。

事前審査は数日で終わりますが、本審査も合わせるとトータルで2週間弱かかることになります。審査に落ちてしまうとまた一からやり直しです。そのため、スムーズにマイホームの購入を進めるには、自分がどれだけ融資を受けられるのかをある程度把握した上で物件を探すことも大切です。

融資を受けられるおおよその金額がわかれば、住宅ローンの審査を通過する可能性も上がり、購入までの時間を短縮できます。

では、なぜこのように2つも審査が設けられているのでしょうか。

なぜ事前審査と本審査があるの？

事前審査では金融機関から返済能力があるのかを調査されます。

これにより、どれくらいの物件価格までなら融資を受けられるのかを見極めることができるのです。ある程度の融資金額がわかれば、検討している物件は購入可能なのか、もう少し安い物件にすべきかなど判断できます。

また、金融機関は購入物件が決まっていないケースでは、当然融資金額を決めることができません。購入物件が決まっていないということは、正式な金額も決まっていないということです。

例えば、正式な金額を決めるために、まず物件購入者と不動産会社で売買契約を結んだとしましょう。本審査しかない場合、物件の売買契約が結ばれた後に「融資できない」となると、物件購入者も不動産会社も、それまでの諸経費や時間などが全て無駄になってしまいます。

そのため事前審査によって、物件購入者はどれくらいの融資を受けられるのかを予め確認する必要があるのです。

購入を検討している物件、または融資金額で事前審査を通過させておけば、契約金額が決定された後に本審査によって融資が決定されます。

しかし、事前審査を通過したからといって、必ずしも本審査を通過できるものではありません。例えば、本審査前に転職して年収が下がったなど「事前審査時と申告内容が違う」、「購入物件の担保評価が低い」などが考えられます。

審査に時間がかかるケースも少なくありません。増税前の駆け込み需要や大規模な宅地開発などで、金融機関への審査申し込みが混み合っていることが考えられます。審査を受ける人による影響として、個人事業主の場合は決済人数が多いなど事務手続きに時間がかかることがあるので覚えておきましょう。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準は、どのようなものがあるのでしょうか。金融機関ごとの審査内容は公表されていませんが、何が審査の基準になっているのかを把握していれば準備もできます。

ここでは、国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」を参考に、金融機関の審査基準を見てみましょう。

【住宅ローン審査時に金融機関の90%以上が審査すると回答した基準】

基準	審査時の基準と回答した金融機関の割合	備考
完済時年齢	99.0%	80歳未満での完済が一般的な基準
健康状態	98.5%	健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できない場合はローンを組めない
担保評価	98.2%	対象物件の資産価値が低すぎる
借入時年齢	96.8%	借入時年齢が高すぎて完済時年齢までに返済することが難しいと判断される
年収	95.7％	個人事業主などで年収が不安定な場合、または年収が融資金額に対して少ない
勤続年数	95.6％	勤続年数2～3年以上など条件がある
連帯保証	94.2％	連帯保証が求められた際につけられるか（一般的には保証会社の保証を受けるので不要）
営業エリア	90.6％	営業エリアかどうか

上記がほとんどの金融機関において審査基準としている項目です。では、審査ではどのような理由で落ちてしまうのでしょうか。

住宅ローン審査で落ちる理由

ここでは、住宅ローンの事前審査と本審査、それぞれについて落ちる理由を解説しましょう。

事前審査で落ちる理由

事前審査で落ちる理由を解説します。

完済時の年齢

ほとんどの金融機関では完済時の年齢を80歳未満にしています。事前審査申し込み時、完済時の年齢を調整する必要があります。

借入時の年齢

融資対象年齢内であっても、完済時の年齢によっては事前審査を通過できない可能性があります。この場合も、完済時の年齢で調整しましょう。

健康に問題がある

団体信用生命保険（団信）への加入が条件になっている住宅ローンがほとんどなので、健康に問題がある場合は審査の通過は難しいでしょう。健康に問題がある場合は、フラット35であれば団信に加入することなく、住宅ローンを利用できます。

資産価値が低い

購入する物件の建物や土地の資産価値が低いと、希望額通りの融資を受けられないケースがあります。

転職したばかり

勤続年数2～3年以上など金融機関で条件を設けているのが一般的です。また、開業間もない人や個人事業主、フリーランスも審査は不利になる傾向があります。

収入が安定しない

個人事業主などで、継続しした安定収入が見込めないなどです。とくに、開業したてなら難しいかもしれません。

返済負担率が高い

返済負担率とは、年間の返済額が年収のどれくらいの割合を占めているか、ということです。一般的に返済負担率30～35％までとされているので、それ以上なら審査通過は厳しくなります。

例えば、年収600万円なら「600万円 × 30～35％ ＝ 180〜210万円」となり、180〜210万円以上の年間返済額になると厳しいということです。また、住宅ローンだけではなく自動車ローンや奨学金などほかの借り入れも含まれるので注意しましょう。

個人の信用問題がある

過去にクレジットカードの返済遅延を起こしていたなど、個人の信用問題がある場合は審査に落ちる可能性があります。 審査に落ちなくても「いくらまでなら融資可能」など、借入の希望額を減らされることもあるので覚えておきましょう。

本審査で落ちる理由

本審査で落ちる理由を解説します。

事前審査と申告内容が異なる

事前審査と本審査の書類で申告内容が異なると、間違いなのか虚偽なのかなど疑われるきっかけになります。

あとから健康状態に懸念点があることがわかった

虚偽や申告漏れなどがあれば、審査を通過するのは厳しいです。また、細かい健康診断書を確認したら、あとで健康に問題が発覚するケースもあるので、懸念点がある場合は、事前審査の時点で相談しておきましょう。

事前審査をしたときの物件と異なり、資産価値が低かった

事前審査のときから購入する物件が異なり、資産価値が低いと、審査は通らない、または融資希望額が減らされる可能性があります。

事前審査後に転職や独立をした

事前審査後に転職をしたなど、年収が下がることも本審査に通らなくなる原因です。

虚偽の申告、または間違っていた

事前審査の自己申告と本審査で用いる証明書類の情報に相違があるなどです。軽微な乖離なら問題ないですが、大きなものあれば虚偽情報を申告したとみなされてしまいます。 ポイントは2つで「事前審査で嘘を申告すること」「事前審査とかけ離れた資産価値の物件であること」です。

住宅ローン審査に必要な書類

最後に住宅ローン審査に必要な書類を、事前審査と本審査それぞれ確認しておきましょう。

事前審査で必要な書類

本審査で必要な書類

住宅ローンを組むなら事前の対策と準備が大切

いかがでしたでしょうか。

今回は、住宅ローン審査について流れや落ちてしまう理由、事前対策や準備についてご紹介しました。

住宅ローンを組むなら、2つの審査をスムーズに通過するため事前の対策と準備が必要です。しかし、初めて住宅ローンを組む人にとっては、いくら理解していても不安を感じるでしょう。そのため、住宅ローンの利用を考えているなら、まずは専門家への相談を検討するのが賢明です。

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