住宅ローン控除(減税)とは？概要から条件、手続き方法まで解説します
住宅ローンを組んで住宅を新築または購入した場合、その後の一定期間に税金面で優遇措置が受けられる「住宅ローン控除（減税）」があります。ただし控除を受けるためには条件があり、手続きも自分で行わなければなりません。
この記事では住宅ローン控除について条件や手続き方法、必要書類も含めて詳しく解説しますので、損をしないためにも確認しておきましょう！
住宅ローン控除とは
制度を活用するためには、住宅ローン控除がどのようなものなのかを把握しておかなければなりません。まずは住宅ローン控除の概要および、どのような条件を満たしていれば控除を受けられるのか、その仕組みを解説していきます。
まず、住宅ローン審査の流れを理解しておきましょう。ほかのローンよりも融資額が大きいのでいくつかの手続きや審査が必要です。
住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除は住宅ローンを組んで注文住宅を建てたり建売住宅を購入したりした際、一定の条件を満たすことで減税される仕組みです。そのため、住宅ローン減税と呼ばれることもあります。基本的には住宅の購入から10年間、所得税から控除を受けられる制度です。
社会的な状況によっては、この期間を一時的に延長する拡充措置が取られる場合もあります。たとえば、消費税が10％に引き上げられた際、2019年10月1日～2020年12月31日までに入居したケースでは控除の期間が13年間に延長されました。さらに、新型コロナの感染が拡大している影響を受け、控除期間を13年に延長する措置の条件が2022年12月31日までの入居に引き延ばされています。
控除額は毎年ローン残高の1％、控除の対象になるローン残高の最高額は4,000万円（長期優良住宅や低炭素住宅は5,000万円）です。ローン残高が4,000万円の場合は最高40万円、長期優良住宅や低炭素住宅で最高50万円控除されることになります。ただ、必ず40万円（50万円）の控除が受けられるわけではありません。住宅ローンは毎年返済を続けるうちに残高が減っていくため、4,000万円（5,000万円）を下回れば控除額も減ります。
住宅ローン控除を受けられる人の条件
金融機関や勤務先からの借り入れであること
住宅ローン控除を受けるためにはいくつかの条件を満たしている必要がありますが、そもそもは住宅ローンの借入をしていることが前提です。なおかつ借入期間が10年以上であることが条件になっています。基本的には銀行や信用金庫をはじめとした金融機関、建設業者や勤務先などからの借入金がある場合であり、親戚や知人などに借りた分については対象になりません。勤務先からの借入金についても、無利子や0.2％に満たない場合は対象外です。
合計所得が3,000万円以下であること
マイホームを売却した際に利用できる3,000万円の特別控除を受けていないことや、控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下という条件もあります。合計所得金額は給与所得や事業所得だけではなく、利子所得や配当所得、土地・建物の譲渡所得なども含めた金額（繰越控除や所得控除前の金額）です。住宅ローン控除を受けられる10年間の間に3,000万円を超える年があれば、その年の分については適用されません。ただし、一度超えればその後ずっと控除の対象外になるわけではなく、3,000万円以下に下がった年は再び控除の対象になります。
新築以外でも条件を満たせば控除の対象になる
住宅ローン控除は新築のときだけではなく、条件を満たしていれば中古住宅を購入して増改築したケースや、要耐震改修住宅の購入後に耐震改修を行ったケースでも適用されます。増改築では工事費が100万円以上であることが条件です。住宅ローン控除は自宅として自らが居住する建物が対象になっているため、投資用の物件や別荘などは対象になりません。長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けている場合は、それぞれ特例措置があります。
住宅ローン控除の対象の住宅の条件
住宅ローン控除を受けるためには、住宅自体の条件もクリアしている必要があります。
住宅ローン控除の対象となる住宅は床面積が50m2です。ただし、住宅ローン控除の期間が10年から13年間に延長されている間については、従来は対象とならなかった床面積が40m2から50m2未満の場合も対象に含まれます。また、店舗兼住宅のような物件の場合は、床面積の2分の1以上が居住用でなければなりません。
床面積の測定方法は戸建住宅と共同住宅で異なります。戸建住宅は「壁芯面積」という壁の厚みの中心線で計測しますが、共同住宅では壁の内側で計測する「内法面積」です。共同住宅の売り出し時の広告では、専有面積が壁芯面積で表示されていることも珍しくありません。しかし、住宅ローン控除の対象となるのは内法面積であるため、登記簿上の内法面積を確認しておく必要があります。
中古住宅では耐震性能を有していることも条件です。具体的には25年以内に建築された耐火建築物であるか、木造などの耐火建築物でない場合は20年以内に建築されたものが条件に適合します。または「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」を有しているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入していることが求められます。
土地だけの購入でも住宅ローン控除は受けられる？
住宅ローンはそもそもマイホームの購入のためのものであり、土地購入のための資金は含まれていません。まず土地を探して購入してから住宅の建築を行おうとする場合、住宅ローンを組む前に土地購入の資金が必要です。
もし土地購入のための自己資金がなければ、建物が完成するまでの間で一時的に借りられる「つなぎ融資」を利用できます。つなぎ融資は住宅ローンを申し込んだところと同じ金融機関で組むのが通例です。住宅が完成し、建物の引き渡しを受けるタイミングで住宅ローンが実行され、その融資からつなぎ融資の分を一括返済する仕組みになっています。つなぎ融資自体は住宅ローン控除の対象ではありませんが、一緒に利用される住宅ローンは控除の対象になります。
「土地先行融資」は後に住宅を建築する予定の土地を購入する際、先に土地の購入費用を融資してもらえるローンです。土地の引き渡し時に抵当権を設定したうえで融資が実行されます。土地の購入だけでは住宅ローン控除の対象にはなりませんが、取得から2年以内に住宅を新築して居住するなど、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。
住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除を受けるために必要な借入期間は10年以上ですが、家は一生に一度の大きな買い物といわれるように、もっと長い30年以上の住宅ローンを組むことも珍しくありません。長期間返済をしている間には状況が変化することもあり、金利の低い住宅ローンに借り換えすることを検討するケースもあるでしょう。もし借り換えを実行した場合、借り換え後も住宅ローン控除の条件を満たしていれば引き続き控除の対象になるので、事前に確認しておきましょう。
また、なかには住宅ローンを返済しつつ、貯蓄しながら早いうちに繰り上げ返済をしようと考える人もいるのではないでしょうか。繰り上げ返済をする場合は、返済期間に注意が必要です。住宅ローン実行時は返済期間が10年以上だったとしても、借り換えをすることでトータルの期間が10年未満に短縮されてしまうと、その時点で控除の対象から外れてしまいます。
住宅ローン控除の手続き方法と必要書類
住宅ローン控除について説明したところで、ここからは実際にどのように手続きをすればいいのか解説していきます。詳しい手続き方法と必要書類についてそれぞれ紹介しますので、手続き時に困らないよう確認しておいてください。
住宅ローン控除の手続き方法
住宅ローン控除の手続き方法は人によって異なります。毎年確定申告を行っている自営業者の人は住宅ローン控除にかかわる必要書類をそろえて、通常の申告と一緒に申請します。
会社員は通常確定申告をしませんが、住宅ローン控除を受けるためには自分で確定申告して申請しなければなりません。会社員の場合は1年目に確定申告を行えば2年目からは年末調整で済むため、2年目以降は年末調整時に必要書類をそろえて勤務先に提出しましょう。
確定申告の期間は毎年原則2月16日から3月15日です。自営業者の人は控除を受けられる期間中毎年、会社員の人は住宅を購入し、入居した翌年に忘れず確定申告をしてください。手続きは住所地を管轄する税務署に直接持参するほか郵送でも受け付けています。またはオンラインのe-Taxを利用して電子申告することも可能です。直接税務署に持参する際は申告期限が近づくと混雑することも考えられるため、できれば早めに手続きをしましょう。
所得税額よりも控除額の方が多く、所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます。控除された分は納め過ぎた所得税（住民税）から還付され、指定の口座に振り込まれます。還付されるまでの期間は税務署に持参または郵送した場合で約1～1カ月半、e-Taxの場合は3週間程度です。
住宅ローン控除の手続きに必要な書類
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署または国税庁のサイトからダウンロード |
| 本人確認書類の写し マイナンバーカードマイナンバー通知カードまたはマイナンバー記載の住民票 ＋運転免許証やパスポートなど | 市区町村役場 |
| 住宅借入金等（特定増改築等）特別控除額の計算証明書 | 税務署または国税庁のサイトからダウンロード |
| 源泉徴収票（会社員の場合） | 勤務先 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 住宅ローンを借入れた金融機関 |
| 土地・建物の登記事項証明書 | 最寄りの法務局 |
| 土地・建物の不動産売買契約書（請負契約書）の写し | 契約した不動産会社 （リフォーム工事の場合は施工業者） |
| 耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し （一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合） | 契約した不動産会社 |
| 長期優良住宅や低炭素住宅の認定通知書の写し （認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合） | 契約した不動産会社 |
確定申告書は税務署の窓口に備え付けられているほか、国税庁のサイトからダウンロードも可能です。確定申告書はAとBの2種類ありますが、給与所得を得ている会社員や雑所得、配当所得などしかない人の場合はAを使用します。個人事業主のように事業所得がある人や不動産所得、譲渡所得、利子所得などがある人はBの確定申告書です。
本人確認書類としては運転免許証やパスポートに加えて、マイナンバーカードやマイナンバーが記載されている通知カード、住民票などを用意しておく必要があります。住宅借入金等（特定増改築等）特別控除額の計算証明書も税務署か国税庁のサイトからから入手しておきましょう。
確定申告書に所得額などを記入する際に必要になるため、会社員の人は勤務先から受け取った源泉徴収票も手元に準備しておきます。年末のローン残高を証明する書類は住宅ローンの借入れをしている金融機関から郵送されてきますので、保管しておいてください。土地・建物に関する書類は土地・建物の登記事項証明書と土地・建物の不動産売買契約書（請負契約書）が必須です。中古住宅や長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、該当するものを用意しておきます。
住宅ローン控除の条件は都度確認しよう
消費税が10％に引き上げられた際に住宅ローン控除の期間が3年引き延ばされたように、住宅ローン控除の条件は世の中の状況に応じて変わることがあります。常に条件に変化がないかをチェックし、申請しようとするタイミングの情報を確認しておくことが大事です。
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