注文住宅で住宅ローンを利用するときの流れと必要書類

住宅ローンを初めて利用する際は、分からないことが多く、不安になりますよね。

そこで今回は、住宅ローンの流れと必要書類、さらに住宅ローン審査での注意点を紹介します。住宅ローンを検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの手続きの流れ

住宅ローンの借入先が決まってから契約に至るまで、一般的には下記の流れで進められます。スムーズに進めば、約1ヶ月半で住宅ローンの契約ができます。

事前審査（仮審査）

事前審査（仮審査）は、本審査の申込みをする前に行われる簡易的な審査です。承認されなければ物件の売買契約の手続きに進めません。

事前審査を実施するタイミングは、基本的には購入したい物件や建築する会社が決まった時です。申込みは金融機関の店舗でできますが、オンラインや郵送で申込みできるところもあります。また建築会社の営業マンが手続きしてくれることもあるので、事前に相談しておくと良いでしょう。事前審査の結果は、2日～1週間ほどで分かります。事前審査で承認されると本審査に進みます。

本審査

事前審査が通ったあとに受けるのが本審査です。審査されるのは、本審査は、必要となる書類も多く、審査期間は事前審査よりも長い、1～2週間ほどが多いです。

事前審査で承認されたとしても本審査が必ず通るわけではありません。事前審査から本審査の間に車をローンで購入したり、転職して減額となった場合など、希望の借入額を減額されたり、本審査で落ちてしまうこともあります。

住宅ローン契約

本審査を通過したら、金融機関と「金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）」を結びます。住宅ローンの金利や返済期間などは、この段階で決まることがほとんどです。

また同時に、建物と土地に担保権を設定する「抵当権設定契約」、保証会社に住宅ローン支払いの保証を委託する「保証委託契約」なども締結します。住宅ローン契約は金融機関の窓口で、平日に行われるのが一般的です。勤務状況によっては休まなければいけない場合もあるので、スケジュール確認をしておくと良いでしょう。

また、住宅ローンの契約時には印紙税がかかります。印紙税は住宅ローンの借入額によって決まっており、1,000万円～5,000万円の借入れであれば、2万円の収入印紙が必要です。住宅ローン契約時に支払う諸費用は他にもあるので、次の「住宅ローンの諸費用」で詳しく解説します。

住宅ローンの諸費用

住宅ローンを利用する際の諸費用は、主に下記の4つです。

融資手数料

「融資手数料」は、金融機関や保証会社に支払う事務手数料のことで、「融資額×％」で算出します。融資額によって決まりますが、3万～5万円が目安です。

印紙税

住宅ローン契約時に必要となるのが「印紙税」です。前述したとおり、融資額に応じて税額は決まっており、1,000万円～5,000万円の借入れの場合の印紙税は2万円となります。

ローン保証料

返済が滞った場合に備え、保証会社に支払うのが「ローン保証料」です。保証料は、借入額と返済期間によって決まります。35年返済の場合は、融資額1,000万円あたり20万円ほど。一括払いではなく、金利に上乗せして毎月支払うこともできますし、ネットバンクによっては保証料を不要とする場合もあります。

登記費用

「登記費用」は抵当権を設定するときにかかる費用で、登録免許税と司法書士手数料を合わせたものです。登録免許税は融資額の0.1％～0.4％、司法書士手数料は5万～10万円ほどが目安になります。

それぞれを合算すると、融資額3,000万円の住宅ローンを利用した場合、諸費用だけで70万～80万円ほどかかります。

住宅ローンの手続きに必要な書類

住宅ローンの審査は、「借入れする人」と「購入物件」について審査されます。申し込み方法（店舗またはインターネット）によっては、必要な書類が異なる場合もあるので、審査を申込む金融機関に直接確認しておくと安心です。

事前審査（仮審査）で必要な書類

本人確認書類	・運転免許証 ・健康保険証 ・パスポート など
収入確認書類（給与所得者）	・源泉徴収票 ・住民税決定通知書 ・課税証明書 など
収入確認書類（個人事業主）	・確定申告書 ・納税証明書 など
物件確認資料	・購入予定物件の販売チラシ、パンフレット ・資金計画表 ・間取図 など

金融機関や申込みの内容によっては、他にも必要となる書類が出てくる場合もあります。

・夫婦の収入を合算して申込む場合
・配偶者が連帯保証人なる場合
・両親が所有する土地に住宅を建てる場合

などです。

本審査で必要な書類

本人確認書類	・運転免許証 ・健康保険証 ・住民票（本籍地やマイナンバーの記載がないもの）
収入確認書類（給与所得者）	・源泉徴収票 ・住民税決定通知書 ・課税証明書 など
収入確認書類（個人事業主）	・確定申告書 ・納税証明書 など
物件確認資料	・売買契約書 ・重要事項説明書 ・工事請負契約書の写し ・建築確認申請書 ・建築確認済証 ・検査済証 ・土地・建物の登記事項証明書 ・公図 ・地積測量図 ・間取図 など

住宅ローン審査で気をつけたいこと

住宅ローンの審査には、いくつかの注意点があります。

転職予定はあるか

住宅ローン審査中の転職はおすすめしません。勤続年数や年収など、事前に申告していた内容と異なると、審査結果に影響を及ぼします。特に、勤続年数は安定した収入が得られるかどうかを判断する大切な基準となるので、場合によっては希望借入額から減額される恐れがあります。もし転職の予定がある場合は、転職後の収入でも返済していけるのか、計画しておきましょう。

ただし、キャリアアップや給料が増える転職であれば、問題ないケースが多いです。

自営業・法人の場合

自営業や法人が住宅ローンに申込む場合は、源泉徴収票の代わりに確定申告書や決算報告書が必要です。何期分の確定申告書、決算報告書が必要になるかは金融機関によって異なるため、事前に確認しましょう。

また自営業や法人の審査対象は、売り上げから経費を引いた「所得」になります。節税している自営業や法人の場合、節税対策で年収を低く申告している人もいるでしょう。年収が低いと、希望額まで借りられないこともあるので、住宅ローンを利用する予定があるなら、節税のし過ぎには注意しましょう。

また自営業や法人は、会社員に比べて収入が安定しないため、審査が厳しく見られる傾向があります。民間の金融機関だけでなく、フラット35も検討してみるとよいでしょう。

健康状態は良好か

健康状態が良好でなければ、団体信用生命保険（団信）に加入できないため、住宅ローン審査は厳しくなります。団信とは、住宅ローンの契約者が高度障害や死亡などの理由により返済が厳しくなった時、残りの住宅ローンを保険金で完済される保険のことです。金融機関は万が一のことを考え、団信への加入を必須としているケースが多くあります。

団信への加入なしで住宅ローンを組みたい場合は「フラット35」がおすすめです。

クレジットカードなど確認しておく

勤続年数や年収など、条件をクリアしていても、個人信用情報に問題がある場合は、住宅ローン審査で不利になります。個人信用情報とはクレジットカードの利用状況や支払い履歴のことで、遅延や遅延期間など支払い滞納がある場合は調べればすぐにわかります。

特に、長期の滞納や度重なる滞納は、金融機関からの信用度を下げる要因となります。住宅ローン審査に通りにくくなり、たとえ審査に通っても借入可能額は減る可能性が高いです。個人信用情報は自分で取り寄せることもできるので、不安な方は住宅ローン審査に申込む前にチェックしておくとよいでしょう。

またクレジットカードにキャッシング機能がついているだけでも不利になることもあります。少しでも審査に通りやすくするために、キャッシング機能は外しておくと安心です。

希望通りに住宅ローン審査に通過するために

いかがでしたでしょうか。

今回は、住宅ローンの流れと必要書類、さらに住宅ローン審査での注意点をご紹介しました。

住宅ローンの審査は、事前審査で承認されても、本審査で承認されないことや希望の融資額から減額されることもあります。今回紹介した注意点を踏まえ、しっかり対策しておきましょう。

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