失敗しない良い土地探しのコツ｜注文住宅の土地のチェックポイントと注意点

注文住宅を建てるための土地選びは、一生に一度あるかないかの大きな買い物です。できるだけ失敗しないように、しっかりと正しい知識を身につけておきたいものです。

そこで、今回は失敗しない土地選びのコツや注意点について、わかりやすく説明していきましょう。

土地探しでよくある失敗例

土地探しでよくある失敗例は主に2つです。

理想が高すぎて決められない

1つ目は「理想が高すぎて決められない」という問題です。条件のよい土地は金額が高くなり、安くて好条件のものはなかなか見つからないでしょう。「理想を追い求めすぎて土地を買えなかった」というケースも珍しくありません。

建物と土地の予算をしっかり決めていない

もう1つのよくある失敗例が「建物と土地の予算をしっかり決めていない」ことです。土地探しから始める際に、建物と合わせて総費用がどれくらいになるのかイメージできていない人が多いです。

建物や土地の購入では、購入費用以外に税金、仲介手数料などの諸費用や地盤改良工事費などがかかる可能性があることにも注意。工事中に予定外の出費が必要になることもあるので、予算については不動産会社と相談しながら、細かく決めていく必要があるでしょう。

よい土地を探す方法とコツ

よい土地探しのコツを紹介します。ポイントをおさえて、失敗しない土地探しをしましょう。

妥協できるポイントを決める

自分にとって完ぺきな条件を備えた土地というのは、なかなかめぐり合えないものなのです。

例えば「立地も値段も理想的だ」と思っていた土地でも、駅から遠かったり、土地までの道が狭かったり、あるいは坂が急だったり、といった何かしらの欠点があるでしょう。ほとんど欠点がなく完ぺきだという土地であっても、実は借地権の土地だった、ということもあります。

したがって、ここでも自分たちの求めるすべての理想条件から土地選びをするだけではなく、むしろそこから「どこを妥協できるか」を整理しておくことが土地選びのコツです。可能であれば「チェック項目」などで「妥協できない点」「妥協できる点」をリスト化しておくとよいでしょう。

リスト化することで、土地選びで迷い過ぎていつまでたっても決められない、ということが少なくなります。

土地探しは建物と一緒に

土地探しは、建物と一緒に並行して探すのがよい土地探しのポイントです。

先述したようにその土地に建物がどんな風に建つのか、どれくらい費用がかかるのか、を具体的にイメージしておく必要があります。

間取りを想定しながら探せば、どのくらいの大きさの建物が建てられるのか、どんな形の建物になるのか、などをイメージでき、具体的な予算規模も見えてくるでしょう。

土地探しで知っておきたいチェックポイント

土地探しをする前にいくつか知っておきたい知識があります。ここではおさえておきたいポイントを紹介します。

建築基準法を知る

家を建てるのに重要なのが建築基準法です。

建築基準法にはさまざまな制約があります。その制限によって建てられる建物の種類や面積、高さなどが決められているのです。エリアによってその制限を定めているため、同じ100㎡でも建てられる建物の大きさや高さは異なり、予算にも大きく響いてきます。

そのほかにも、都市計画法なども定められているので、土地を探す前に自分が住みたいエリアの建築基準法を知ることは大切なのです。

地目を知る

地目（ちもく）とは、「土地の用途」のことです。

希望する土地が前は何だったのかを把握しておくことが重要です。

例えばもともと宅地であった土地なら、地盤がしっかりしている可能性は高いので地盤改良の工事は必要ないでしょう。
ところが、その土地がもともと田んぼや沼地だったりすると、地盤が弱い可能性があります。

土地改良が必要な場合は土地価格に加えて、改良工事に100万円以上かかることもあります。不動産会社に頼めば地目を調べてもらえるので、地目は必ず確認しましょう。

災害のリスクがあるエリアか

希望する土地の災害リスクについても確認しておきましょう。

全国のエリアで検索できる「ハザードマップ」で調べることで、災害リスクを確認できます。

＞「ハザードマップ」を調べる

その際は津波危険区域や地震リスクだけでなく、近年は深刻な被害をもたらす「洪水リスク」についてもよく確認しておきましょう。エリアが同じであっても、通り一つ隔てただけで洪水リスクが変わることもあります。

ブロック塀がある場合は解体が必要かどうか調べる

候補の土地にブロック塀がある場合は、解体が必要か、それともそのまま利用できるブロックかの判断も必要です。

たとえば、塀の高さ1.2m超の場合、塀の長さ3.4ｍ以下の間隔で内側に「控え壁（ひかえかべ）」を新設するための工事が必要になります。安全上の問題だけでなく、建物の面積や位置、ブロック塀の工事費にも影響が出るので、しっかり状況を確認しておきましょう。

高低差があるかどうか

土地に高低差がある場合も要注意です。

高低差があると土地改良工事が必要になり、工事費用が予定よりも高くなるためです。

たとえば、バリアフリー設計にするケースでは、スロープを設けたり、傾斜をなくすための配置などを考えなければいけません。反対に土地の高さが周囲より低い場合は、水はけの問題を検討することになります。

境界線がしっかりしているか

土地の境界線がしっかり存在するかどうかも確認しておきましょう。

新しい分譲地であればしっかり区画整理されていますが、昔からの土地は境界線が曖昧になっているケースもあります。

新しく住宅を建てる場合は境界線を明確にさせておかないとトラブルものもと。不動産会社を通じて土地家屋調査士などに依頼し、境界線を確定する手続きを取りましょう。

土地を探す時の注意点

土地を探すときに多くの人は、インターネット上で探すことになるでしょう。
しかし、土地探しにおいては、ネット上の情報はあくまでも参考情報にすぎません。

それは、「おとり物件」として集客のために公開している物件もありますし、何よりも不動産は現地で確認しないとわからない情報が多すぎるからです。

たとえば、面積の広さもあって安い土地を見つけて実際に現地に行ってみたとします。すると、高低差の大きい土地だった、あるいは写真では写っていない方向に線路があった、といった、ネット上には出ていない情報を初めて目の当たりにすることも多いのです。

あくまでも土地は現地を実際に確認することが重要で、ネット上にある数字やスペック上の情報だけで判断しないようにしましょう。

土地探しの依頼先はどこがおすすめ？

上手な土地探しをするためには、パートナーとなる会社探しが大切です。

ここでは主に「大手の不動産会社」「地元の不動産会社」「ハウスメーカー」の3つのタイプの会社について、それぞれの特徴やメリット、デメリットについて説明していきます。

大手の不動産会社に依頼する

土地を探す際の依頼先として、多くの方がイメージしやすい依頼先の1つが不動産会社ではないでしょうか？

なかでも、全国展開している大手の不動産会社は支店も多く、気軽に相談できるメリットがあります。
土地探しのノウハウや手続きの流れもしっかり確立されているので、余計な手間を抑えることができる点も魅力といえるでしょう。

ただ、デメリットとしては、地元の不動産会社と比べると、地域ならではの細かな情報力には欠ける傾向があります。不動産は地元の人しか知らない情報などがきわめて重要なので、この点では地元の不動産会社の方が有利でしょう。

地元の不動産会社に依頼する

地元の不動産会社は豊富な地域情報を持っているだけでなく、ネット上には出ない良質な土地情報を把握していることも多いので、理想的な土地を見つけられる可能性は高いといえます。

デメリットは、建築的な視点からの総合的な提案力には欠けるということです。サービス自体は会社の性質によることが多いので、当たりハズレはあると考えておいたほうがよいでしょう。

とはいえ、特定地域特化型の不動産会社はその土地の情報や金融機関、役所や専門家とのネットワークも豊富。上手な土地探しにおいて有力なパートナーになるでしょう。

ハウスメーカーに依頼する

ハウスメーカーはいわゆる建築のプロです。そのため、土地探しも建築目線でアドバイスをもらえます。土地を見ながら「この土地であれば、こんな風に建てられますよ」といった提案をその場でしてくれるでしょう。

デメリットは、土地と建築をそのハウスメーカーで建てなければならないなどの制限がある点です。ハウスメーカーは建物を売ることがメインなので、建築条件付きの土地を紹介されることがあるでしょう。

土地探しをするなら「家づくりOffer」で

土地探しや家を買うことが初めて、という人にとっては、いきなり直接不動産会社やハウスメーカーに相談するというのはハードルが高いかもしれません。

そういった場合は、まずWEB上で利用できる専門の紹介サービスを利用してみてはいかがでしょうか。

「家づくりOffer」は、”無料”で全国の土地探しが可能となっている紹介サービスです。
土地と建物をセットで比較検討できるので、家が建つまでの具体的なイメージをつかみたい方は、ぜひお気軽にご利用ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、土地探しの典型的な失敗パターンをもとに土地を探す際に抑えるべき基本ポイントをご紹介しました。

土地探しのコツはそこに建つ建物がどのようになるかをイメージして、適切な予算を組んでおくことです。やるべきことや妥協できないことなどをリスト化し、具体的なイメージを落とし込んでいきましょう。

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