注文住宅の土地購入の流れを確認！土地の契約から引渡しまでの手順と注意点
注文住宅を建てるには、土台となる土地探しが必須です。土地を購入してから「こんなはずではなかった」と後悔しても、簡単に買い替えできるものではありません。
土地を購入し、いざ家を建てようとしたら、思った以上に金額がかかったり、希望の家が建てられなかったりすることも。そのような事態を招かないために、土地探しの時点でしっかりポイントを押さえておくことが大切です。この記事では土地購入の流れを追いながら、注意点についても詳しく解説します。
目次
土地購入の流れ
家は一生に一度の大きな買い物といわれるように、多くの人は何度も経験するものではありません。どのような手順で手続きが進んでいくのか、土地の購入について詳しく把握できていない人もいるのではないでしょうか。
土地購入の流れは基本的に以下の手順です。
- 不動産会社に依頼する
- 希望の土地が見つかったら事前調査を行う
- 買い付けをする
- 住宅ローンの事前審査を受ける
- 重要事項説明を受ける
- 土地売買契約を結ぶ
- 引渡しを受けて購入完了
ステップごとに詳しく説明していきますので、実際に土地購入を検討するときに向けて確認しておきましょう。
土地購入の流れ①不動産会社に依頼
土地探しをするための最初のステップとして、まずは不動産会社に依頼をしましょう。ただし不動産会社といっても全国展開している大手チェーンの不動産会社があれば、地元密着の不動産会社もあります。
どの不動産会社に依頼するのがいいか？
大手の場合はグループ他店も含めると物件数自体は多いものの、自社で管理を任されている物件は少なめ。
地元不動産会社の場合は周辺事情に詳しいうえに土地所有者の信頼が厚いことも多く、値引き等の交渉がしやすいメリットがあります。一方でエリア以外の物件をあまり取り扱っていない点はデメリットです。
不動産会社のほかに、ハウスメーカーが土地を所有しているケースもあります。ハウスメーカーではその土地に合う建物を建築しやすいメリットがありますが、そのハウスメーカーの建物しか建てられないことがほとんどなので、そのハウスメーカーを希望しない場合にはデメリットになるでしょう。
希望の土地が見つかったら事前調査を
希望の土地が見つかったら、地盤や高低差、道路の位置など土地の状況、建築に制限がかかる可能性がある建築基準法などの法律面も調査する必要があります。
上物が建っている場合は、取り壊しをするのに費用がかかります。また、費用を大きく左右するのが地盤改良の工事。事前に地盤調査をすることもできますが、売主によっては地盤調査ができないケースもあります。ただ、登記簿に記載されている地目を確認することで地盤改良が必要かどうかある程度目星をつけられることもあります。このように土地に関する情報を細かく調査していきましょう。
土地探しのポイントは土地を先に探すのではなく、土地と建物を同時に探すことです。
同時に探すことで建築基準法や工事費にかかわることも含め、その土地にどのような建物が建てられるのかをトータルで把握しやすくなります。
土地購入の流れ②買い付けをする
実際に土地を購入する最初のステップが「買付証明書」の提出です。売主に対して土地を購入したいと意思を示す大事なものであるため、署名・捺印も行います。住宅ローンを組む場合は、この時点で事前審査を受けます。
買付証明書は正式な契約書ではない
買付証明書は法的効力のある正式な契約書ではありません。そのため、この時点で手付金を支払うことはないでしょう。もし契約するのを止めたいと思ったときは、特にペナルティなどを課されることなく撤回できます。通常は不動産会社が渡してくれる用紙に必要事項を記入し、提出すればOKです。
条件のよい土地は購入を希望する人が多いため、早めに購入希望の意志を伝えることが大切です。買い付けを行う段階では金額の交渉ができるため、買付証明書には希望する金額を記載してかまいません。
土地探しは建物と一緒に
土地探しは、建物と一緒に並行して探すのがよい土地探しのポイントです。
先述したようにその土地に建物がどんな風に建つのか、どれくらい費用がかかるのか、を具体的にイメージしておく必要があります。
間取りを想定しながら探せば、どのくらいの大きさの建物が建てられるのか、どんな形の建物になるのか、などをイメージでき、具体的な予算規模も見えてくるでしょう。
金額交渉は慎重に
ただ、売主側の売却希望価格とあまりにかけ離れた安い価格を提示すると、門前払いされてしまうことも考えられます。好条件の土地やニーズが高い土地の場合、売主の希望額で契約する買主が現れる可能性が高く、売主はあまり価格を下げないためです。
反対に、長期間売れ残っている土地や売主が急いでいる場合などは、よほど相場を外れた値段でない限り値下げに応じてくれる可能性もあります。
土地購入の流れ③住宅ローンの事前審査
多くの人は住宅ローンを組むことになり、住宅ローンは事前審査と本審査があり、どちらも審査に通らないと契約できません。住宅ローンの事前審査は買付証明書を提出する際に行います。
事前審査はリスク回避のため
住宅ローンは多くの人が30年や35年という長い期間をかけて返済をし続けます。
融資する金融機関側にとっても返済が滞れば融資した分を回収できないリスクがあるため、当然慎重にもなります。
また、売買が成立したにもかかわらず住宅ローンの審査に通らない事態になれば、トラブルに発展する可能性もあります。
そのようなリスクを避けるために、事前に基準を満たしているかどうかの簡易的な審査を行うのが事前審査です。
事前審査は1週間程度かかる
金融機関によって条件や基準はさまざまですが、年収や勤務先と勤続年数、健康状態など本人の返済能力が審査されます。
物件の価値も考慮されるため、事前審査に通ったあとに別の土地に変更すると融資の限度額も変わってしまう場合があり、注意が必要です。
事前審査の結果は通常1週間程度でおりますが、早ければ1～2日でわかることもあります。
土地購入の流れ④重要事項説明を受ける
正式に契約する前には、重要事項説明の場が設けられます。不動産取引において必ず行われるステップであり、宅地建物取引士が対象の物件にかかわる重要なポイントの説明を行います。
重要事項説明の内容を確認する
ここまでの段階である程度は対象の土地について把握しているでしょう。
ですが重要事項説明の場は、土地購入の契約をするかどうかの最終判断を下す機会となるため、しっかり確認しましょう。
宅地建物取引業法によって説明すべき内容が細かく規定されており、物件そのものの情報のほか取引条件にかかわる内容も含まれます。
たとえば物件の情報では登記記録や法的な制限、取引条件では金銭に関する内容や契約違反による解除についてなどがあります。
内容に不安があればそのままにしない
重要事項説明の場では、”購入を検討している段階で知ったものとは異なる情報がないかどうか”をチェックする必要があります。
契約してから後悔したり、トラブルに発展したりしないように、気になることがあれば曖昧なままにしないことが大切です。
重要事項説明書には専門的な用語が多く、その場ですべてを把握するのは難しいと感じることがあるかもしれません。もしその場で判断できそうでなければ、事前に見せてもらうことも可能ですので確認しておきましょう。
土地購入の流れ⑤土地売買契約
最終的に契約内容を確認して納得できれば、不動産売買契約書に署名・捺印し、買主から売主に対して現金で手付金を支払います。手付金の金額は契約によって多少幅がありますが、相場は土地価格の10％程度でしょう。
土地売買契約の際には印紙税がかかる
土地売買契約書や家を建築する際に取り交わす建築工事請負契約書は課税文書であるため、売買金額が1万円以上であれば印紙税がかかります。印紙税は契約書に収入印紙を貼付し、消印することで納税したことになります。
収入印紙はあらかじめ用意してくれる不動産会社もあれば、自分で持参しなければならないこともありますので、自分で持参する場合は金額を確認して、契約当日までに準備しておきましょう。
不動産会社が用意してくれる場合は、印紙代を持参して支払います。
仲介手数料の支払いも忘れずに
不動産会社を通して土地取引をする際は、不動産会社に対して支払う仲介手数料も忘れないようにしましょう。仲介手数料を支払うタイミングは引き渡し時に一括で支払う、もしくは契約締結時に半分、残りの半分を引渡し時に支払うことが多いです。
また、住宅ローンを組む場合は、土地売買の契約締結後が住宅ローンの本契約を結ぶタイミングです。利用する金融機関にもよりますが、不動産会社やハウスメーカーなどがその場に立ち会ってくれます。
土地購入の流れ⑥引渡し
引渡し時には残金の決済（住宅ローンを利用する場合は融資の実行も）と土地の所有権移転、諸費用の精算などがすべて同時に行われます。
所有権移転登記と抵当権設定登記
引渡しをする際には、売主から買主へ所有権を移転させるために「所有権移転登記」と、金融機関がその土地を担保として設定するために「抵当権設定登記」をします。
その際にかかる費用が登録免許税です。それぞれの設定金額は軽減税率が適用されるケースもありますが、基本的には以下の通りです。
- 土地の所有権移転登記：評価額の2.0％
- 抵当権設定登記：借入金の0.4％
固定資産税
手続きは司法書士が行ってくれるため、司法書士報酬とともに支払います。登記申請用として住民票や印鑑証明、委任状等が必要になることもあるため、確認しておきましょう。不動産会社に対しては、仲介手数料の残金を支払います。
そのほかに準備しておかなければならない諸費用のひとつが固定資産税（地域によっては都市計画税も）です。
固定資産税（都市計画税）はその年の1月1日時点で土地を所有している人に1年分の支払い義務があります。
つまり、途中で売却したとしても、その年の固定資産税を全額支払わなければならないのは売主です。そのため、不動産の取引では1年分の固定資産税の金額を引渡し日で按分し、引渡し日以降の分を買主が売主に渡すことが一般的です。
土地探しの注意点
同じエリアにある土地や似たような条件の土地であっても、まったく同じ土地は存在しません。
「立地はよいけれど希望よりも敷地面積が狭い」
「敷地面積は十分なのに日当たりが今ひとつ」
など、なかなか100点満点の土地を探すのは難しいでしょう。そのため、土地を探す際は優先順位と妥協できるところをはっきりさせておくことがポイントになります。
気になった土地があればインターネットで調べるだけでなく、現地に出向いて確認してみるのがおすすめです。
騒音や振動、昼間と夜間の雰囲気の違いなど、リアルな周辺環境はその場に行かないとわかりません。また、スーパーや商店街の様子、最寄りの駅までのルートなどについて、利便性や防犯面を含めて実際に住んでみたときをイメージして気になる点を確認しておくことも大切です。
納得のいく土地探しをしたいなら「家づくりOffer」で
土地から購入して注文住宅を建てるとなると、不動産会社と建築会社をそれぞれ探さなければなりません。
「複数の土地を見て比較したいがどうすればよいのかわからない。」
「とはいえ、何カ所もチェックしに出向くのは億劫。」
という人もいるのではないでしょうか。
時間をかけて複数検討しているうちに、理想の土地を逃してしまう可能性にもあります。そこでおすすめなのが「家づくりOffer」。家づくりOfferを利用すれば、気軽に土地を探すことができます。
また土地が見つかるたびに、ハウスメーカーや工務店にその都度プランを検討してもらうのも大変です。家づくりOfferでは土地探しと並行して注文住宅会社探しもできます。土地と建物をセットで考え、同時進行することで手間がかからず、予算の配分もしやすくなるでしょう。
「家づくりOffer」は、”無料”で全国の土地探しが可能となっている紹介サービスです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は、土地の契約から引渡しまでの手順と注意点についてご紹介しました。
土地は自分で出向いて探すのが大事とは言いましたが、最初からすべての土地に出向いて比較検討していくのは、手間や時間がかかってしまい現実的ではありません。
通常は不動産会社に依頼して希望に合う土地を探してもらい、見つかれば事前調査を行ったうえで買い付けを行いますが、そのうえ、住宅ローンの審査を受けつつ、様々な契約の手続きを進めながら、同時進行で家のプランも練らなければなりません。
多くの方が初めて家を建てると思いますので、そうした手間や無駄をなるべく減らしつつ、予算をうまく配分して希望の家を建てたいという方は、土地と建物をセットで比較検討しつつ、その土地に合った建築会社も見つけられる「家づくりOffer」で土地探しを始めてみてはいかがでしょうか。
また、家づくりOffer公式LINEでは、最新の土地の情報やお役立ち情報を配信しています。ぜひご登録下さい。
