注文住宅の土地だけ購入で住宅ローンは使える？利用の流れ・つなぎ融資と土地先行融資の違い

土地を購入する際に多くの人が住宅ローンを利用します。ただ、先に希望する土地を見つけて、土地だけで住宅ローンを組むことはできるのか、疑問に思う人もいるのではないでしょうか。

今回は、土地だけの購入資金に住宅ローンをあてられるのか、土地を購入する際の全体の流れや注意点などについて解説します。

土地購入の全体の流れ

土地を購入する際の一般的な流れは、以下の3つのステップに分かれます。

1. 買い付け
2. 契約
3. 引き渡し

まず土地の購入の意思表示をするために、まず買付証明書を提出します。

住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで住宅ローンの事前審査に申し込みます。次に、不動産会社などの土地の所有者と土地売買契約を締結し、手付金の支払いをします。 このときに、住宅ローンの本審査を経て、金銭消費賃借契約を結びます。その後、土地の引き渡しとなり、手付金を除く残金の決済が行われる、といった流れとなります。このように先に土地の契約をして、そのあとに建物の契約をするのが一般的でしょう。

土地だけ購入で住宅ローンは組めるの？

住宅ローンとは、住宅の購入資金に利用できる融資のことです。そのため、土地と住宅をセットで購入する場合は住宅ローンを利用できますが、そのほかの用途では活用できません。住宅ローンの利用条件は、以下のとおりです。

• 中古や新築の一戸建て・マンションを購入するための資金に充てる
• 自己所有の自宅のリフォーム資金に充てる
• 現在借り入れ中の住宅ローンの借り換えに利用する

つまり、土地を住宅ローンを組んで購入したい場合は、土地とセットで新築の一戸建てを購入しなければいけません。ただし、金融機関によっては条件が異なることもあるので、金融機関に確認しておくとよいでしょう。

土地のみ購入する際に利用できる住宅ローン

基本的に住宅ローンは住宅を購入するときに利用できるものですが、住宅を建てるつもりで土地を購入した場合には利用できる住宅ローンがあります。

それは、「つなぎ融資」と「土地先行融資」です。以下では、つなぎ融資と土地先行融資の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資を受けるまでの期間中に利用できる融資です。住宅ローンの実行までのつなぎとして用いられることから、つなぎ融資と呼ばれています。一般的に、住宅ローンは建物の完成後に融資を受けることができるため、建物を建てる前の段階で購入する土地の資金には充てられません。

一方でつなぎ融資なら、土地の購入費用や建物の建築資金の一部に使用できます。融資額は、土地の評価額に基づいて決まります。そして、返済の仕方は2パターンあり、利息だけを毎月支払って元金は住宅ローン実行時に一括返済するケースと、利息と元金を住宅ローン実行時に返済するケースがあります。

つなぎ融資のメリット・デメリット

土地先行融資とは

土地先行融資とは、土地の購入にのみ申請できる融資制度です。審査を受ける際は、抵当権の登記費用のほか、建物の図面や正式な見積書などの書類を用意しなければなりません。また、土地先行融資の借入額はつなぎ融資と同様で、土地の評価額に基づいて決まります。

土地先行融資のメリット・デメリット

融資額を算出する土地の評価選定基準

つなぎ融資や土地先行融資の借入額の決定は、申請者の年齢や職業、年収などが考慮されます。このほかにも、建築予定にある住宅の情報や土地の評価額に応じて金額が決まります。

土地の評価額は、土地の評価選定基準に基づいて設定されるケースが一般的です。土地の評価選定基準とは、「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の4つです。これらの基準は更新されるため、土地の評価額も変動する場合があります。以下では、4つの基準について解説します。

公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づき、不動産鑑定士によって評価される基準数値のことです。

1年に1度、国土交通省によって更新されています。主に、一般の土地の売買取引や、公共事業で土地を取得する際の指標として用いられています。ただし、基本的に、都市計画区域内の土地を評価する場合に算出される数値であるため、対象外の土地では活用できないケースも多いです。

基準地価とは

基準地価とは、公示地価と同様の目的で、国土利用計画法施行令に則って算出される基準数値です。

1年に1度、都道府県ごとに公表されています。公示地価との違いは、調査する土地が限定されていない点です。都市計画区域以外の商業地や工業地などを含むさまざまな土地を対象に算出されています。また住宅ローンを審査時にも、土地の評価額を決定するために活用される場合があります。

路線価とは

路線価とは、市街地の道路に面した宅地に対し、1平方メートル当たりの評価額のことです。

国税庁が1年に1度公示している基準数値の1つで、相続税や贈与税を算出する際に利用されます。さらに、固定資産税の算出に用いられる「固定資産税路線価」と、相続税の算出時に用いられる「相続税路線価」に分けられます。相続税路線価は、公示地価の80％程度で、固定資産税路線価は公示地価の70％程度が一般的な目安です。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の算出に用いられる土地評価の基準数値です。

固定資産税とは、土地や建物などにかかる税金のことで、毎年1月1日時点で土地や建物の所有者を対象に課税されます。固定資産税評価額は、国が設定した評価基準に基づいて算出されます。固定資産税評価額の公示は3年に1度となっており、公示地価の70％程度が目安とされています。

土地を先に購入する際の注意点

土地のみ購入する場合は、いくつか注意するポイントがあります。

住宅ローン控除を受けられるか

住宅ローン控除を受けたい場合は、土地の購入資金の融資を受ける際に住宅ローン控除の対象になっているかどうかのチェックが必要です。後述する控除の条件も合わせて確認しておきましょう。

希望する住宅を建てられるのか

土地を先に購入する際には、希望する住宅を建てられるのか事前に確認しておきましょう。住む環境として土地選びも大切です。ですが、実際に暮らすのは住宅です。希望の広さや間取りが建築できないとなると、「こんなはずじゃなかった」となってしまう可能性もあります。建物を想定した土地探しをすることが大切です。

金利を比較する

つなぎ融資や土地先行融資を利用する場合は、金利による比較も重要です。特につなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高めに設定されているため、金利を比較し、十分に検討したうえで借入先を決めましょう。

土地を先に購入しても住宅ローン控除は受けられる？

土地のみの購入では住宅ローンを組めませんが、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられる場合があります。住宅ローン控除とは、住宅を購入する際に、融資を受けた借入金に対する特別控除を受けられる制度です。

住宅ローンの控除額は住宅ローンの残高金額に応じて、所得税から還付されます。控除額には制限があり、最大で年間40万円（50万円）までと定められています。では、新築の一戸建てを購入した場合を例に、どのような条件があるのか確認しておきましょう。

住宅ローン控除を受けるためには上記のような条件をクリアしなければいけません。ですが、例外もあり、以下のようなときは土地のみの購入でも住宅ローン控除を受けることができます。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、土地だけの購入で住宅ローンは使えるのか？また利用する際の流れとつなぎ融資と土地先行融資の違いについてご紹介しました。

結論、土地のみの購入では住宅ローンは組めませんが、つなぎ融資や土地先行融資などを活用すれば、土地の購入資金にあてられます。ただし、住宅ローン控除を受ける条件や金利の高さなどは、組むローンの種類によって異なるため、申請前にしっかりと確認しておきましょう。

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