注文住宅の土地購入時にかかる税金の種類｜計算方法と控除・節税方法も紹介
注文住宅の土地を購入する場合、土地代のほかに土地購入にかかる税金を支払わなくてはなりません。税金がいくらかかるのか事前に知っておかないと、予算からはみ出てしまうことも。この記事では、土地購入時・購入後にかかる税金の種類や、税金を安くする方法、税金の具体的な計算例などについて解説します。
目次
土地購入時にかかる税金の種類
土地を購入するときは、主に以下の税金が発生します。それぞれの概要について詳しく解説します。
- 消費税
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 贈与税
消費税
土地代に消費税はかかりません。消費税の対象としてあげられるのは、
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 住宅ローン手数料
- 登記代行手数料
などです。
仲介手数料は不動産会社を介して土地を購入する場合に発生するもので、費用相場は「土地代×3％＋60,000円＋消費税」です。
ローンを利用して土地を購入する場合は、住宅ローン手数料にかかる消費税も考慮しなくてはいけません。メガバンクにおける住宅ローン手数料の相場は30,000～50,000円ですが、ネット銀行の場合は消費税込みで借入金額の2.2％が相場です。
そして、司法書士に支払う登記代行手数料にも消費税がかかり、費用相場は50,000～100,000円です。これらの手数料の合計に消費税10％がかかると考えておきましょう。あくまでも相場なので、実際にはそれぞれ確認する必要があります。
| 消費税が発生する手数料の種類 | 費用相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 土地代×3％＋60,000円 |
| 住宅ローン手数料（メガバンク） | 30,000～50,000円 |
| 住宅ローン手数料（ネット銀行） | 借入金額×2.2％ |
| 登記代行手数料 | 50,000～100,000円 |
印紙税
印紙税とは、契約書を交わす際などに金額に応じて発生する税金のことです。
基本的に、収入印紙を契約書に貼り付ける形で納税します。土地購入で印紙税が発生するのは、不動産売買契約や住宅ローンの契約においてです。なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日のあいだに作成された契約書については、印紙税の軽減措置の対象となります。以下に契約金額ごとの本来の税率と、軽減後の税率の一覧表を示します。
| 契約金額 | 本来の税率 | 軽減後の税率 |
|---|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
登録免許税
登録免許税とは、土地や建物を購入して登記する際に課される国税です。
土地を購入する場合、以前の持ち主から自分に所有権を移す登記を行わなくてはなりません。この所有権移転登記には登録免許税がかかり、「土地の評価額×2.0％」の金額を納める必要があります。
また、土地の購入に際してローンを利用する場合は抵当権設定登記も行います。抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに担保となる不動産を差し押さえられる権利のことです。金融機関が抵当権設定登記を行うために「借入金額×0.4％」の登録免許税を納める必要があります。
| 登記の種類 | 登録免許税の税率 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 土地の評価額×2.0％ |
| 抵当権設定登記 | 借入金額×0.4％ |
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得するときにかかる地方税です。
不動産取得税は「固定資産税評価額×4％」という計算式から求められます。例えば、固定資産税評価額が3,000万円であれば不動産取得税は120万円かかることになります。
注意が必要なのは、不動産取得税はあくまでも固定資産税評価額に対してかかることです。たとえ無償で不動産を譲り受けたとしても、固定資産税評価額が高ければ相応の税金を納めることになります。なお、詳しくは後述しますが、不動産取得税には軽減措置が設けられています。軽減措置の対象になる場合は積極的に活用しましょう。
贈与税
贈与税とは、不動産やお金など資産の贈与があったとき、受け取った側に課される税金のことです。
誰から誰へ贈与されたかにかかわらず、個人単位で課税されるのが特徴です。贈与税には110万円の基礎控除があり、年間110万円以内の贈与であれば課税はなく、申告の必要もありません。贈与税の税額は、父母または祖父母から20歳以上の子または孫へ資産が贈与された場合と、それ以外の場合で異なります。また、贈与税は累進課税で、課税対象となる金額が大きくなるほど税率も大きくなります。
土地購入後にかかる税金の種類
土地を購入するときは、購入時にかかる税金だけでなく、購入後の税金も考慮しておく必要があります。ここからは、土地購入後にかかる「固定資産税」と「都市計画税」の2種類の税金について解説します。
固定資産税
固定資産税とは、土地や家屋など、所有している固定資産に対して毎年課せられる税金のことです。
課税の対象となるのは、1月1日の時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産です。つまり、1月1日時点における固定資産の所有者が税金を納めることになります。固定資産税の標準税率は1.4％なので、基本的に税額は「土地の評価額×1.4%」です。ただし、自治体によっては税率が1.5％や1.6％のところもあるため、事前に調べておきましょう。
なお、購入した年の固定資産税については、日割りで清算するのが一般的です。固定資産税は1月1日時点における所有者が納税しますが、引き渡し後は実質的に所有者ではなくなります。そのため、引き渡し日以降の分の固定資産税は、以前の所有者に支払っておくのが一般的です。
都市計画税
購入した土地のある地域によっては、固定資産税とは別に都市計画税を課せられる場合があります。
都市計画税とは、上下水道の整備や道路の建設など、都市開発の目的で徴収される税金です。
市街化区域、つまり市街地や今後優先的に市街化される地域に土地がある場合、都市計画税が課せられます。購入する土地が市街化区域にあるかどうか、前もって自治体に確認しておくとよいでしょう。都市計画税の税率は上限0.3％と定められており、1月1日時点の所有者は「土地の評価額×0.3%（上限）」を納めることになります。固定資産税同様、引き渡し日以降の分は日割りで清算するのが一般的です。
土地購入時の税金を安くするには
土地購入時の出費をできるだけ抑えるためには、税金を安くすることもひとつです。ここからは、土地購入時の税金を安くする方法を紹介します。
仲介手数料を交渉する
税金を安くするために、不動産会社と仲介手数料の金額を交渉する方法があります。仲介手数料には消費税がかかるため、仲介手数料が安くなれば、それだけ消費税も抑えられます。
ただし、仲介手数料を交渉することで、営業マンの対応が雑になる可能性もありますので、土地を探すときは、信頼できる業者を見極めることが大切です。
ちなみに、不動産会社の所有している土地を購入する場合は仲介手数料が発生しません。
不動産取得税の軽減措置
土地の購入時に納める不動産取得税は、条件を満たせば軽減措置を受けることができます。
令和6年3月31日までに取得した土地については、不動産取得税の原則4％の税率が3％に軽減されるのです。
さらに、取得した土地が住宅用である場合は固定資産税評価額が2分の1になります。
この2つの特例は同時に適用できるため、令和6年3月31日までに取得した住宅用の土地にかかる不動産取得税は、「固定資産税評価額×1/2×3％」となります。また、要件を満たす住宅が建っていれば、以下AかBの多い額が不動産取得税の税額から控除されます。
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
計算例：3,000万円の土地を購入したらいくら税金がかかる？
ここでは3,000万円（土地の評価額を70％とする）で100㎡の土地を購入し、80㎡の住宅を建てるとします。そのとき、いくらの税金がかかるのかを実際に計算してみましょう。贈与税を除くと、不動産購入時にかかる税金は「消費税」「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」の4種類です。
※住宅ローンの手数料は除く
消費税
＜仲介手数料＞
3,000万円×3％＋60,000円＝96万円
上記の金額に消費税10％が96,000円かかる
＜登記代行手数料＞
登記代行手数料が10万円かかるとしたら、消費税は1万円
仲介手数料と登記代行手数料の消費税を足すと、約11万円
印紙税
1万円
所有権移転登記にかかる登録免許税
2,100万円×2%=42万円
不動産取得税
軽減税率が適用されない場合：2,100万円×4%＝84万円
軽減税率が適用される場合：2,100万円×1/2×3％-50万4千円=0円
控除額は以下の金額の多いほうを適用。
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
控除額＝2,100万円÷100㎡× 1／2 × 80㎡ × 2 × 3％＝50万4千円
Aの45,000円とBの50万4千円では、50万4千円が大きいので、50万4千円の控除額が適用される。そのため、軽減税率が適用された場合の不動産取得税は0円となる。
上記の計算から、不動産取得税が適用された場合に納める税金の合計金額は約55万円となります。もし、不動産取得税が適用され場合は、約140万円の税金を負担することになります。
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まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は、土地購入時にかかる税金の種類、計算方法と控除・節税方法についてご紹介しました。
登録免許税や不動産取得税など、土地を購入するときはさまざまな税金がかかります。出費を予算内に収めるためにも、どのような税金があるのかを事前に確かめておきましょう。また、仲介手数料の交渉や軽減措置によって税金を安く抑えられる場合もあります。今回紹介した内容を参考に、土地の購入時、そして購入後に課せられる税金の金額はある程度把握しておきましょう。
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