注文住宅の土地購入にかかる諸費用の内訳と概算の金額を解説

注文住宅の土地購入にかかる諸費用の内訳と概算の金額を解説

土地を購入する際には土地代金のほかに、さまざまな諸費用がかかってきます。土地購入にかかる諸費用を把握しておかないと、思った以上に予算が膨らんでしまうことも。

そこでこの記事では、土地購入にかかる諸費用の内訳とともに、概算の金額について解説していきます。

【保存版】土地購入にかかる諸費用の内訳とその費用の目安

土地購入にかかる諸費用は大きく2つに分けて、「土地購入時の手続きにかかわる費用」と、「土地を購入したあとに支払う費用」があります。まずはそれぞれの内訳を一覧で紹介し、続けて各費用について詳しく解説していきます。

土地購入時にかかる費用
  • 手付金
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 抵当権設定費用
  • ローン手数料と保証料
  • 税金の清算
土地購入後にかかる費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 建物解体費(必要な場合)
  • 地盤改良費(必要な場合)
  • インフラ整備費(必要な場合)
  • 確定測量費用(必要な場合)

土地購入時にかかる費用

土地を購入する段階にかかる費用は一部支払わずに済む場合があるものの、通常はすべて準備しておく必要があります。

ここからは土地購入時にかかる8つ費用を解説しますので確認しておきましょう。

手付金

「手付金」は土地の売買契約を交わすにあたり、契約締結時に買主が売主に対して支払うお金です。

取引金額が大きい不動産の場合、契約後に買主側が突然購入するのをやめてしまうと、売主やそれまで手続きを進めてきた不動産会社も困るでしょう。

そのような事態を招かないために、土地を購入する意思があることを示すために手付金を支払います。通常は土地代金の一部として扱われ、引き渡し時には手付金を引いた残金を清算します。手付金の金額には特に上限が設けられていませんが、一般的な相場は土地代金の10%程度です。

印紙税

土地を購入する際に作成される「不動産売買契約書」や住宅ローンを組む際に作成される「金銭消費貸借契約書」は課税文書です。課税文書は記載されている金額(土地代金や住宅ローンの金額)に応じて印紙税を収めなければなりません。

たとえば3,000万円の土地を購入する際の契約書の場合、印紙税は2万円です。

ですが、軽減税率が定められていることがあり、2021年(令和3年)4月時点では2022年(令和4年)3月31日まで1,000万円を超えて5,000万円以下の契約については1万円となっています。印紙税は課税文書に金額分の収入印紙を貼付することで納めたことになります。

仲介手数料

仲介手数料は売主との間をとりもつ不動産会社に支払う費用です。金額は宅地建物取引業法によって上限が定められており、金額によって異なります。

▼仲介手数料の計算式

取引物件価格が200万円以下の場合:取引物件価格×5%+6万円+消費税
取引物件価格が200万円を超えて400万円以下の場合:取引物件価格×4%+6万円+消費税
取引物件価格が400万円を超える場合:取引物件価格×3%+6万円+消費税

具体的な例として3,000万円の土地を購入する場合を考えてみましょう。

3,000万円×3%+6万円が96万円、消費税の10%を足すと105万6,000円。

つまり3,000万円の土地を購入した場合は、約105万円の仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料は売買の契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うことが多いですが、引き渡し時に一括で支払うなど、不動産会社によって支払い時期は異なる場合があります。

まれに不動産会社自身が所有している土地が売りに出されているケースがありますが、その場合は不動産会社が売主となり仲介業務が発生しないため、仲介手数料は支払う必要がありません。

登記費用

土地を購入した際、登記のうえでも売主から買主へ所有権を移転させる手続きを行います。その際にかかるのが「登録免許税」と司法書士に依頼した場合にかかる「司法書士報酬」です。登録免許税の計算に用いられる土地の価格は固定資産税評価額であり、土地購入時の売買価格ではありません。

所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は2%で、固定資産税評価額が3,000万円の場合、60万円になります。時期によっては特例として軽減措置が設けられていることがあるため、取引を行う際は確認しましょう。司法書士に手続きを依頼する場合の司法書士報酬は5~10万円程度が相場です。

不動産取得税

土地や建物などの不動産を取得したときには、不動産取得税がかかってきます。

不動産を手に入れることによってかかる税金ですが、実際に支払うタイミングは、所有権移転登記をして数ヵ月後、都道府県から納税通知書送付されてきます。金融機関や都道府県税事務所の窓口、コンビニでの支払いやスマートフォンの決済アプリなど、使いやすい方法を用いて期限までに支払いを行います。

不動産取得税も固定資産税評価額に基づいて計算され、基本の税率は4%です。ただし、2008年4月1日から軽減措置があり、2024年3月31日までは3%に軽減されます。

抵当権設定費用

土地購入のために住宅ローンを組む場合は、住宅ローンの契約締結日に抵当権設定の登記もされ、土地の所有権移転登記と同様に登録免許税や司法書士報酬がかかります。抵当権は住宅ローンの返済が不可能になった場合、融資を行う金融機関(債権者)が優先的に弁済を受けるために必要なものです。

登録免許税は住宅ローンの借入額に抵当権設定登記の税率0.4%をかけた金額です。土地に対する軽減措置はありませんが、住宅に対しては2021年4月時点で2022年3月31日まで0.1%になります。

ローン手数料と保証料

ローン手数料と保証料

住宅ローンを組む際、金融機関は申し込みを受け付けてから融資を実行し、完済に至るまでの間にさまざまな事務手続きをしなければなりません。ローン手数料はその事務手数料としてかかってくる費用です。金額は金融機関によって異なり、ネット銀行のなかには手数料が無料のところもあります。

保証料は住宅ローンを組むにあたって保証会社を使うケースで必要な費用です。保証会社を使う場合、もし住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が代わって金融機関に返済を行います。ただし住宅ローンを組んだ本人の返済義務が免除されるわけではないので、注意しましょう。

保証料の金額はローンの総額によって異なるほか、金融機関によってもさまざまです。また、借入時に一括して支払うタイプと金利に上乗せして支払うタイプの、どちらかを選べます。

税金の精算

不動産取引では、引き渡し時に土地や建物にかかる税金の精算も行います。固定資産税と都市計画税は1月1日に所有している人が納税義務を負う税金です。1年の途中で売買が行われれば土地の所有者は売主から買主に移りますが、税金は売主が1年分を納めなければなりません。

そこで売主に不利益にならないよう、引渡し日を基準に年間の税額を日割り計算し、買主が引渡し日以降の分を売主に対して支払うのが通例となっています。

土地購入後にかかる費用

土地購入後にかかる費用や、土地を所有している限り継続して支払わなければならない費用もあります。この段落では土地購入後にかかる費用について、把握しておきましょう。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有していれば毎年固定資産税を納めなければなりません。地域によっては都市計画事業や土地区画整理事業に充てる費用として都市計画税も課される場合があり、固定資産税と一緒に徴収されます。

税額は固定資産税評価額を基準に固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%の税率をかけて算出されます。たとえば評価額が3,000万円の土地の場合、固定資産税は42万円、都市計画税は9万円です。また、固定資産税評価額は公示価格の約70%の設定になっており、およそ3年に一度見直しがあります。

建物解体費(必要な場合)

購入した土地に建物が残っている場合、建物を解体する必要があります。解体にかかる費用は建物の大きさはもちろん、構造によっても違いがあります。

解体費用の坪単価の目安は以下となります。

  • 木造建築:坪単価が3~4万円程度
  • 鉄骨造:4~5万円程度
  • 鉄筋コンクリート造:5万円以上

ただし、建物の状況によってさらに費用が高くなることも珍しくありません。具体的には地中に埋まっている浄化槽を撤去しなければならない場合など。思わぬ出費になってしまわないよう、土地を契約する前にどのくらい解体費がかかるか見積もってもらいましょう。

地盤改良費(必要な場合)

地盤が弱いと判断された土地にそのまま家を建ててしまうと、そのうち家が傾いてくる危険性もあります。そのため軟弱な土地には、地盤改良工事をしなければいけません。地盤改良工事の費用は工事の方法やどのくらいの深さまで対策が必要なのかによって幅があります。

少し弱いくらいならば表面の軟弱層を固める程度で済み、費用は約80~100万円です。それ以上に弱い土地の場合はコンクリートや鋼管などの杭を打ち込んで建物を支える必要があり、費用は150~200万円ほどかかってきます。

インフラ整備費(必要な場合)

前面道路までインフラ整備が来ていない物件の場合は、購入してから工事をしなければなりません。地方公共団体にある上下水道担当の窓口にいけば、上下水道の引き込みが完了しているかどうかを確認できます。整備されていない場合、地方公共団体によっては工事費として補助金を利用できる場合があります。

下水道が通っていない地域では、50~100万円の費用をかけて浄化槽を整備する必要もあります。電気や都市ガスの引き込み工事に関しては電力会社やガス会社が無料で行ってくれることがほとんどですが、一部負担しなければならないケースもあるため確認しておきましょう。

確定測量費用(必要な場合)

確定測量費用(必要な場合)

境界線がはっきりしていなければ後々トラブルに発展する恐れも。境界杭が設置されていない土地を取引する際は、あらためて境界線を確定させる確定測量を行わなければならず、その費用が発生します。確定測量を行う際は隣地の所有者に立ち会ってもらわなければいけません。

また、広い面積の土地の一部分だけを購入する場合、登記上も土地を分ける分筆登記が必要です。土地を分筆する場合は売主が費用を負担するケースが多いですが、買主側が一部の土地だけ購入したいと申し出た場合は、買主の負担になることがあります。

諸費用はいくら?ローンは使える?

土地だけでなく、家を建築する過程でも建築確認申請費用や地鎮祭・上棟式の費用、引っ越し費用や家具・家電を購入するための費用など、さらに諸費用がかかります。一般的には注文住宅を建てるための土地+建物の総額に対し、10%前後の諸費用をみておくとよいでしょう。

諸費用についてもローンを活用することは可能です。ただし、あくまでも諸費用のためのローンであり、住宅ローンに含めることはできません。また諸費用ローンは、住宅ローンの金利に比べると高いので、できるだけ手持ちの資金を準備しておくほうが賢明でしょう。

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いかがでしたでしょうか。

今回は、土地購入にかかる諸費用の内訳と概算金額についてご紹介しました。

土地購入から家が完成するまでの間には、さまざまな諸費用がかかり、理想の家づくりには、土地代金や家本体の建築費用のほかに必要となる諸費用もしっかり把握しておかなければならないことがご理解いただけたかと思います。

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